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CANARIAS7. 4 DE MAYO DE 2024
Como ya argumenté en mi anterior artículo de hace pocas semanas, resulta difícil de creer que se pueda imponer de sopetón un cambio de modelo turístico tal como se reivindicó en las pasadas manifestaciones. Afortunadamente, el turismo es una ciencia en continuo proceso evolutivo. Más útil es apostar internamente por una mejora gradual en la competitividad de nuestro destino mediante propuestas de excelente planificación e inversión empresarial con todo el apoyo público necesario. Con ello conseguiríamos rehabilitar, actualizar y diversificar nuestra oferta de infraestructuras turísticas públicas y privadas, ir creciendo sosteniblemente de forma ordenada para continuar adaptándonos a las necesidades de nuestras demandas, que son fiel reflejo de las pasadas y nuevas tendencias en las sociedades emisoras de nuestro turismo. En definitiva, hacer que las vacaciones de los visitantes cubran sus expectativas, teniendo experiencias memorables y deseos satisfechos que les animen a repetir. Esta es la forma de lograr la excelencia y hacer perdurar nuestra ventaja competitiva. Creo que una gran parte de este objetivo se ha conseguido en Canarias con el esfuerzo enorme de agentes públicos y privados que durante tantos años han remado juntos en la misma dirección. Nuestros resultados de éxito lo avalan. Todos los que vivimos en un destino turístico como Canarias debemos coincidir en este deseo común de apoyar al turismo y disfrutar, conviviendo con los que nos eligen para pasar sus vacaciones.
Uno de estos cambios endógenos que van surgiendo en esta industria verde lo propicia la nueva demanda sobrevenida de viviendas de hospedaje turístico en ciudades. Lo que los expertos llaman el turista inmersivo, resultado de las nuevas tendencias de cohabitación entre turistas y residentes. En Canarias, el crecimiento de esta demanda ha sido muy relevante. La valoración desde una perspectiva global es positiva en dos vertientes: una, porque nace una demanda creciente que es bienvenida en todo el planeta creando riqueza y la oportunidad de repartir la plusvalía turística a pequeños propietarios y una segunda, porque se incorporan a la oferta turística nuevos alojamientos de pisos destinados a residencia permanente con nulo impacto urbanístico y medioambiental. Un fenómeno nada despreciable que proporciona a los propietarios de estos inmuebles, gracias a los avances de la digitalización, la posibilidad de ejercer una actividad turística de hospedaje vacacional sin apenas intermediarios y a cambio de una mayor rentabilidad.
Pero todo no es camino de rosas, a medida que se va desarrollando esta demanda galopante, surgen agravios en las comunidades de propietarios, se tensionan algunos barrios al desvincular muchos pisos para el mercado de los alquileres residenciales, se amplía la vivienda vacacional a zonas turísticas y por tanto se recrudece la relación con los propietarios de otros productos turísticos convencionales quienes reivindican la unidad de explotación y denuncian un trato desfavorable respecto a la laxa normativa aplicable a la vivienda vacacional. El crecimiento de las otras modalidades turísticas se somete a tediosos trámites burocráticos del planeamiento y en ocasiones al albur de moratorias mal planteadas que bloquean su desarrollo sostenible, innovación y mejora de su competitividad frente a otros destinos donde dicho crecimiento natural no se coarta. Moratorias que terminan dañando al erario público con pingües indemnizaciones por incumplir derechos urbanísticos consolidados.
Es precisamente esta coyuntura de desregulación la que ha catapultado la oferta de la vivienda vacacional, sobre todo en zonas turísticas, aunque no conviene que se sepa que la mayoría de las altas de viviendas vacacionales en dichas zonas suponen bajas de los convencionales apartamentos turísticos como oferta extrahotelera. De ahí viene la pérdida de 50.000 camas turísticas alojativas en toda Canarias.
Todos estos agravios hacen que la situación se caldee y algunos oportunistas se aprovechan para achacar a la vivienda vacacional y al turismo en general muchas deficiencias derivadas de una falta de planificación eficaz para anticiparse a los problemas que por infinidad de circunstancias nos toca ahora afrontar.
Se demoniza y acusa al turismo como chivo expiatorio causante de todos los males, pero la realidad es que ni los turistas que invitamos a venir, ni la propia industria turística, al menos en Gran Canaria, poco tiene que ver con estos desequilibrios, ya que el crecimiento global de la misma no ha logrado superar cifras de hace bastantes años.
Aún reconociendo todos los beneficios reportados por esta nueva demanda de hospedaje vacacional, no podemos negar que esta coyuntura descontrolada en crecimiento requiere de una cierta ordenación que garantice paliar gran parte de esos agravios ocasionados y sobre todo apoyar un crecimiento sostenible de esta modalidad de alojamiento, al menos para lo que fue concebida. Estamos de acuerdo en implementar una revisión legislativa mediante la formula que proporcione mayor seguridad jurídica al alquiler vacacional.
La legislación actual amparada por un escueto decreto de 2005 que solo define una normativa para la explotación, no se somete a la regulación del planeamiento municipal. Esta lacónica redacción propicia ineludiblemente la intervención de la administración y los tribunales para concretar su uso como turístico y ampliar su ámbito pero sin exigir su sometimiento a ningún control urbanístico.
En las zonas turísticas dos factores disparan el rápido crecimiento de esta modalidad de hospedaje: uno es el descontento de los dueños de apartamentos con la escasa rentabilidad que reciben del operador turístico en un obligado régimen de unidad de explotación y el otro, como consecuencia del anterior, se busca una alternativa de rentabilidad convirtiendo sus apartamentos en viviendas vacacionales trás haber residencializado el uso de sus inmuebles turísticos, en muchos casos incluso sin haberlo conseguido.
Resulta a bote pronto incongruente que se produzcan estos deseos de cambio en unas modalidades de productos turísticos que en suelo turístico resultan prácticamente iguales. ¿Quién puede apreciar arquitectónicamente la diferencia entre una vivienda vacacional y un apartamento turístico ?. Nadie, con la excepción de las viviendas aisladas en modalidad de vacacional (mucho más escasas) y que tampoco se distinguen arquitectónicamente del siguiente producto extrahotelero convencional que es la villa.
Con lo cual podemos concluir que en zonas turísticas, donde inicialmente se descartaba la explotación de este producto de vivienda vacacional, resultó ser por los motivos esgrimidos el lugar donde más se ha recurrido a esta modalidad, a pesar que su tipología arquitectónica coincide con los apartamentos turísticos y las villas. Difícil de creer, pero entonces, ¿qué razonamientos habrían detrás de una decisión tan incoherente? ¿Por qué no continuar operando estos inmuebles como lo que han sido siempre por su titulación: apartamentos turísticos en zonas turísticas territoriales o incluso en parcelas turísticas?
La razón que lo justifica se encuentra meramente en la disparidad de la normativa aplicable a ambas modalidades, una muy exigente para los apartamentos turísticos con estrictos y tediosos requisitos de obtención de licencia previas, engorrosos trámites urbanísticos, apertura de explotación por actividades clasificadas; frente a otra laxa para la vivienda vacacional, ágil en su tramitación y puesta en explotación mediante declaraciones responsables.
¿Por qué no intentar homogeneizar la normativa de dos productos que se consideran iguales en tipología, al menos en suelo turístico? Facilitemos el tránsito o más bien el retorno de la vivienda vacacional (no justificada inicialmente para zonas turísticas) a un modelo de apartamento turístico más amplio de concepto.
Respetando el uso turístico del suelo, ¿no son las comunidades de propietarios en zonas turísticas las que deben decidir el régimen de explotación y definir el mix de productos turísticos en sus complejos? ¿No hay un camino ya preestablecido para los que se puedan o quieran residencializarse?
Me refiero, hacia un uso residencial permanente o en régimen de alquileres a largo plazo. Lo ideal es que en zona turística prevalezcan los productos turísticos convencionales, actualizados a los tiempos que corren con las nuevas modalidades de comercialización adaptadas a todas las oportunidades de digitalización posible.
¿Cabría un apartamento turístico con modalidad de comercialización más amplia? Habría que consultar con expertos la posibilidad de maximizar las rentabilidades de complejos turísticos o del conjunto de sus comuneros a través de unidades de explotación totales o parciales más dinámicas en comercialización, pero muy rigurosas en el mantenimiento de la calidad de los servicios e instalaciones comunes. En definitiva, unidades de explotación más flexibles e imaginativas, abriendo la posibilidad a tratos más amplios entre los comuneros.
¿Podría este anteproyecto de ley facilitar la homogeneización en zonas turísticas de una normativa equilibrada, apostando por una modalidad alojativa extrahotelara de apartamento, bungaló, adosado o pareado en el que se pueda encuadrar también las singularidades en la explotación de la vivienda vacacional, lo único que los hace diferentes? En este tránsito de retorno de usos, desaparecerían la totalidad de las viviendas vacacionales de uso turístico en todas las zonas turísticas, excepto las que puedan autorizar las comunidades de complejos residencializados que perfectamente podrían convivir. ¿Por qué frenar el uso de viviendas vacacionales en complejos residencializados en zona turística?
Volviendo a la problemática de las ciudades, está claro que todas las quejas no pueden ser imputables a la vivienda vacacional. Parte de ellas se derivan de la cantidad de viviendas vacías sin alquilar (sus razones tendrán) o la falta de disponibilidad de viviendas sociales por la mala planificación y falta de incentivos para su desarrollo por parte de las administraciones públicas. La nueva Ley de Vivienda contribuye a equilibrar muchas de estas deficiencias.
Desde este Centro de Iniciativas y Turismo de GC nos hemos posicionado en contra de las pasadas manifestaciones masivas porque dañan nuestra imagen de destino y culpan sin querer al turista de unos déficits dotacionales responsabilidad de otros agentes. Pero a pesar de todo, empatizamos con las demandas de estos conciudadanos, ya que les ampara un derecho constitucional a una vivienda digna pero también se requieren unas administraciones capaces de solucionar con determinación y eficacia estos déficits, poniendo las ideas y los recursos suficientes para facilitar este bienestar.
No olvidemos igualmente el impacto estructural que supone el ingente aumento poblacional experimentando por nuestra Comunidad Autónoma en los últimos años comparado al nulo de otras regiones y que también ha contribuido a exacerbar estos desequilibrios.
Seamos claros y coherentes, nadie debe interpretar que esta revisión de normativa aplicable al hospedaje turístico vacacional supone una revisión de nuestro modelo turístico. No debemos caer en el simplismo del deber de limitar nuestro turismo. ¿Por qué razón? Como dice nuestro actual presidente de la FEHT, Gran Canaria sería en todo caso uno de ocho límites, pero de cualquier forma 'limitar' y achacar al turismo el mal de todos los problemas es cuando menos desacertado. Ya se ha comprobado, aprendamos de nuestro errores.
Por supuesto que es valiente y necesario revisar la normativa de la vivienda vacacional. Introducir un orden y una planificación por municipios según sus singularidades pero exigiendo que respondan ágilmente con una normativa clara y que favorezca el desarrollo sostenible de la vivienda vacacional. No estaría bien planteado un anteproyecto que dinamita una actividad imponiendo trabas que auguran su muerte lenta, más bien predestinándola a desaparecer. Tenemos tiempo para cambiar el chip. Proponer desde hoy que los municipios empiecen a trabajar con herramientas de planeamiento más ágiles en tramitación, jurídicamente avaladas y quizás mediante trámite de aprobación de ordenanzas, fórmula que posteriormente podrá ser refrendada por la futura ley un vez aprobada. No se debe parar el crecimiento sostenible sine die con filtros burocráticos.
No vale parar por parar hasta que se apruebe la planificación municipal, más bien lo contrario, parar a posteriori de la aprobación y solo en aquellos casos que la planificación así lo determine. Esto reduciría la ansiedad de muchos solicitantes a precipitarse evitando el miedo de ser anulados por la ley. Me recuerda a la época de cuando muchos solicitaron licencias de proyectos mediocres y mal planificados para evadir la llegada de las moratorias turísticas. Un dislate.
Necesitamos encarar los retos que supone este anteproyecto de ley con un perfil prudente pero realista y pragmático, mediante el cual se puedan implementar unas acciones factibles y que estén avaladas por una estrategia turística bien pergeñada bajo el irrenunciable objetivo de no frenar una actividad económica que tanto beneficio está reportando a nuestra sociedad.
Actitudes catastrofistas mal fundadas contribuyen a diseñar una ley mediocre, regresiva en contra del progreso y la actividad económica, una ley temerosa llena de amenazas de frenar y paralizar todo, con un articulado enrevesado que disminuye la seguridad jurídica, desincentiva la inversión y las ilusiones de crecer de muchos emprendedores. Apelamos a que nuestros dirigentes recapaciten para sopesar un cambio de visión sobre cómo abordar los retos ilusionantes de este anteproyecto de ley.
Solucionar el problema de la vivienda vacacional en el sector turístico requiere propuestas imaginativas, jurídicamente avaladas. No es difícil tarea si se desbroza una vía rápida para transitar hacia un uso turístico que contemple un modelo de explotación mas colaborativo de gestión empresarial. Es esencial distinguir la casuística de la vivienda vacacional en las zonas turísticas vs ciudades o pueblos de residencia permanente.
La economía de Canarias, con tantos retos y deficiencias, no resiste leyes que bajo la excusa de sostenibilidad o un falaz cambio integral de modelo para todo nuestro sector turístico, solo sirven para bloquear el crecimiento sano de una actividad económica potente. No nos dejemos manipular por falsas conclusiones.
El auge de la vivienda vacacional en el sector turístico se ha desinflado con la pérdida de muchos apartamentos turísticos. Con igual diagnóstico, una gran parte de la actividad turística vacacional que se genera en las ciudades de residencia permanente también merma la facturación turística en las zonas turísticas, con lo cual la conclusión más realista, avalada con cifras por todos conocidas, es que el crecimiento global del conjunto de nuestra actividad dista mucho del conseguido por el producto de hospedaje vacacional, cumpliéndose con creces los criterios de sostenibilidad deseados por todos. Solo basta para justificar lo anterior constatar el poco o nulo crecimiento turístico experimentado por nuestra querida Isla durante tantos años.
Nos merecemos una revisión del anteproyecto que crea y no que vilipendie la vivienda vacacional, una actividad económica crucial para las Islas.
FERNANDO DEL CASTILLO Y BENÍTEZ DE LUGO
PRESIDENTE DEL CIT DE GRAN CANARIA
Sobra justificar con cifras, por ser de todos conocidas, el peso relevante de nuestra industria turística en la economía canaria y el bienestar que produce a nuestros conciudadanos. El alto nivel de empleo que genera, su destacado contribución al PIB regional, la ingente economía indirecta que se mueve alrededor de nuestra actividad principal.
Ya comprobamos durante la pandemia la consecuencias de una parálisis por turismo cero: paro en cifras astronómicas ligado a una escasa actividad, una auténtica depresión economica temporal. Canarias subsiste del turismo. Tras, esta durísima y despiadada crisis mundial, debemos estar todos mas que satisfechos de la robusta y rápida remontada económica catapultada principalmente por el fuerte despegue del turismo, dejando atrás uno de los episodios más tristes de toda la historia de la humanidad.
Parece increíble que todavía en los prolegómenos de esa superación, envidiable para muchos países que continúan arrastrando el lastre de la crisis pandémica, aparezcan algunos iluminados en nuestra agraciada Tierra cuestionando de nuevo nuestro modelo turístico de éxito que tanta riqueza y bienestar nos sigue reportando. Un modelo competitivo y que nos sitúa como uno de los destinos turísticos maduros más importantes del planeta.
Digo de nuevo y ahora, porque no es que el modelo turístico pueda o no cuestionarse, sino que lo que debemos entender es que la industria turística, para seguir siendo competitiva, debe estar en un proceso continuo de transformación y revisión. Revisión y actualización de un modelo, que en nuestro caso, ya comenzó con las rehabilitaciones de las infraestructuras públicas y privadas emprendidas incluso antes de la pandemia. Esto significa que en las circunstancias actuales y después de la crisis vivida, no es el momento idóneo para cuestionar nuestro modelo mediante estas campañas, muy burdas en las formas y que lo único que consiguen es desprestigiar nuestra imagen y claramente perjudican un modelo turístico de éxito conseguido con el trabajo y esfuerzo de muchos canarios.
¿Por qué, en vez, no nos congratulamos, valorando el esfuerzo de mejora realizado durante todo estos últimos años?. ¿Cómo justifican empíricamente los manifestantes el quejarse por un supuesto exagerado y pernicioso crecimiento de una oferta y demanda turística todavía inexistente? ¿A qué viene todo este revuelo y ganas de perjudicar a nuestro sector turístico, cuando ni si quiera Gran Canaria a día de hoy ha alcanzado las cifras de visitantes del 2019 prepandémico? No impongamos demagógicamente límites de demanda injustificados a un sector turístico cuyo crecimiento estratégico sostenible se encuentra ya bien planificado por nuestras herramientas de ordenación territorial. ¿O es que desconocemos que nuestros Planes Turísticos Insulares ya definen el tipo de modelo y lugar hacia dónde dirigir el crecimiento?
Por contra, en términos reales de oferta y sin someterse a esta prudente ordenación sostenible, la introducción del nuevo tipo de hospedaje residencial ha contribuido a un ostensible crecimiento de nuestra oferta turística. ¿Cuánto hemos crecido en términos de oferta disponible real neta? Son datos que habría que recabar con la pérdida de camas extrahoteleras en el sector turístico. No olvidemos que la vivienda vacacional ha sido el producto de hospedaje turístico estrella que más ha contribuido al crecimiento de dicha oferta.
Otra cuestión sería la armonización y regulación de los tipos de hospedaje turístico aprobados, entre ellos la cuestionada vivienda vacacional, que sin duda requiere de una especial atención para que de igual forma que los otros, se atenga a unos criterios de ordenación urbanística y calidad de sus instalaciones. Pero es obvio que esto no se defiende manifestándose de estas formas.
Otra de las demandas que secundan esta manifestación el día 20 de abril es proponer que se distribuya mejor la riqueza del turismo en Canarias. Entiendo por esto que se reparta la plusvalía que produce la actividad turística entre la mayor cantidad de personas posible. Seamos francos en concluir que ha sido precisamente la vivienda vacacional la única forma de hospedaje turístico sometida a un excesivo crecimiento, el 30% de las camas turísticas en apenas unos años. Una modalidad de turismo surgida de la digitalización y las nuevas formas de comercialización directa más estrecha entre el consumidor y la oferta. Una oferta que nace del residencial en las zonas urbanas y termina extendiéndose a las turísticas por consentimiento de los tribunales.
Pues bien, no es justo aprovechar esta coyuntura para despotricar contra la vivienda vacacional como la razón de todos los males: la falta de viviendas sociales, el encarecimiento de los alquileres, el crecimiento desorbitado del turismo, la necesidad de un cambio de modelo.
El crecimiento desorbitado de la vivienda vacacional en Canarias ha sido, entre otras causas, producto del exceso de la burocracia impuesta para la aprobación y tramitación de los expedientes turísticos actuando como válvula de escape para el crecimiento de camas extra hoteleras paralizadas por moratorias turísticas injustificadas que también han perjudicado al erario público con cuantiosas indemnizaciones sin que nadie se haga responsable. Entendamos que la vivienda vacacional ha sido el auténtico revulsivo para distribuir la riqueza turística participando directamente los pequeños propietarios de viviendas en la plusvalía turística. ¡Basta de cinismo! Esta forma de hospedaje turístico se puede considerar desde la aportación en inversión y reparto de la riqueza turística ejercida desde las comunidades de propietarios en los años setenta, como la iniciativa más democratizadora para repartir la plusvalía turística, es decir justo lo que preconizan los que ahora se manifiestan contra ella. ¡Vaya contradicción!
Hoy desde hace apenas unos años, miles de canarios y canarias vuelven a financiar parte de sus gastos gracias a su participación a través de la vivienda vacacional. Todo ello sin consumir nuevos suelos ejecutando nuevas urbanizaciones, nuevas construcciones, cero repercusión paisajística.
En definitiva, no puede haber un crecimiento más sostenible y democrático que el aportado por la vivienda vacacional. No quiero aquí extenderme ya que este tema merece su propio artículo 'ad hoc' para evaluar y opinar sobre el anteproyecto de ley en ciernes. Pienso sinceramente que con una buena planificación legislativa global se puede perfectamente ordenar el sector, tomando medidas más cautas y prudentes que contribuyan a un crecimiento sostenible del mismo y no a la completa paralización o incluso desaparición de una de las modalidades de alojamiento más exitosas que tanto beneficio ha reportado.
No caigamos en el error de recurrir a estas movilizaciones para reivindicar que se ajusten ciertos desequilibrios que, aún reconocibles, no se solucionan de esta forma tan perjudicial. Se alega no ir contra el turismo, pero no se dan cuenta del daño en imagen que hacen a nuestro sector sin quererlo, a bloquear inversiones en ciernes para la recualificación de la oferta turística y diversificación de nuestro producto, a mermar la confianza y las ganas de viajar de los visitantes de nuestro destino.
Los actos de unos pocos se aumentan y convierten en primicias sensacionalistas en prensas extranjeras de países emisores, interpretadas como auténticos actos de turismofobia, grandes movilizaciones de rechazo a los visitantes, precisamente a los que nos dan de comer, a la actividad que genera la mayor contribución de impuestos y que garantiza nuestro bienestar.
Agradecemos el apoyo incondicional al turismo por parte de los medios de comunicación responsables canarios que siempre lo han plasmado de forma palmaria e inequívoca en sus editoriales. Afortunadamente, estas manifestaciones no están avaladas por la mayoría de los que sí reconocemos que el turismo es nuestra mayor fuente de progreso y bienestar, al que debemos cuidar y proteger. Por todos aquellos profesionales y trabajadores que se esfuerzan por la excelencia. Opinar sobre turismo requiere un conocimiento profundo del sector, sobre una industria en continua transformación, sobre las nuevas tendencias de las demandas y campañas sugerentes bien orientadas, captar nuevos nichos de mercado para diversificar nuestra demanda y revalorizar nuestra condiciones naturales.
No hay que caer en la trampa de apoyar manifestaciones simplonas que, sin argumentos sólidos, obvian la gran labor realizada por verdaderos profesionales públicos y privados. Apostemos por nuestra ordenación territorial cuidadosamente planificada por nuestros técnicos insulares, por consensos sabiamente analizados en foros de debate entre investigadores académicos y expertos del sector. Por acuerdos de convenios justamente negociados entre los agentes económicos vinculados al turismo con representantes sindicales y trabajadores.
Yo sí creo en esa Canarias que despierta al alba a trabajar por el turismo, que se molesta diariamente para contribuir al bienestar de su familia y de la sociedad. A mejorar su formación y continuar la ardua labor de progresar en el conocimiento y experiencia del oficio de cada uno, preocupados por la excelencia, por mejorar nuestra imagen y dar el mejor servicio.
Por la riqueza y progreso que aporta el turismo a toda la sociedad canaria, por todos aquellos que contribuyen a un desarrollo turístico sostenible mereciendo ser reconocidos, elogiados por todas las instituciones públicas y privadas de la sociedad civil, entre los cuales y con el orgullo de siempre se encuentra este Centro de Iniciativas y Turismo de Gran Canaria.
Fernando del Castillo y Benítez de Lugo
Presidente del CIT Gran Canaria
Artículo de opinión de Don Fernando del Castillo y Benítez de Lugo, Presidente del CIT, publicado en el Canarias 7 (19 de abril de 2024). Puede acceder a él a través del siguiente enlace:
El Presidente y la Junta Directiva del C.I.T. de Gran Canaria, les deseamos a todos una Feliz Navidad, prosperidad para el año que entra y sobre todo, mucha salud!
Comunicado del CIT de Gran Canaria.
Poco a poco se va haciendo realidad el sueño de nuestro CIT de recuperar el privilegiado espacio de Punta Perchel en Santa Águeda, indispensable para un desarrollo turístico ordenado y sostenible de Gran Canaria tal como lo prescribe nuestro planeamiento territorial.
El nuevo Gobierno valientemente y sin dejarse engañar por soluciones hibridas ilógicas y contraproducentes, encarrila de nuevo un desarrollo bien planificado para garantizar que el potencial turístico de toda esta magnífica pieza de litoral esté limpio de una perturbable contaminación industrial que lo hace incompatible.
Enhorabuena a todos los compañeros que han apoyado incondicionalmente esta iniciativa, agradeciendo personalmente el esfuerzo realizado por nuestro querido doble Vicepresidente Nicolás Villalobos.
El Puerto es el primer paso, pero la lucha continua para seguir justificando la necesidad de deslocalizar definitivamente está industria pesada apostando por un proyecto turístico de calidad en claro beneficio de nuestro irrenunciable y principal Sector económico. Muchas gracias a todos.
Fernando del Castillo y Benítez de Lugo,
Presidente del CIT de Gran Canaria